SCCV : La Societe Civile de Construction-Vente (2025)
La structure ideale pour les operations de promotion immobiliere. Construction et vente d'immeubles, transparence fiscale, TVA immobiliere optimisee.
Sommaire
Qu'est-ce qu'une SCCV ?
La SCCV (Societe Civile de Construction-Vente) est une societe civile specialement concue pour realiser des operations de promotion immobiliere.
Principe de la SCCV
"Une societe par programme immobilier"
La SCCV permet de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente, en isolant chaque operation dans une structure dediee avec transparence fiscale.
Caracteristiques essentielles
- Societe civile par la forme
- Objet exclusif : construction-vente
- Minimum 2 associes
- Capital libre (souvent symbolique)
- Duree limitee a l'operation
- Transparence fiscale (IR) ou option IS
- Assujettie a TVA immobiliere
- Dissolution apres vente
Specificite juridique
Activite commerciale par nature
Bien que societe civile, la SCCV realise des actes de commerce :
- Achat terrain pour revente
- Construction en vue de vente
- Vente avec benefice
- Operations repetees = marchand de biens
Consequence : Les associes peuvent avoir la qualite de commercant.
Chiffres cles 2025
35 000 SCCV actives en France
- 80% pour immeubles collectifs
- 15% pour maisons individuelles
- 5% pour locaux commerciaux
- Duree moyenne : 3-5 ans
- CA moyen : 2-10 M EUR
Objet specifique de la SCCV
L'objet de la SCCV est strictement limite a la construction et la vente d'immeubles, excluant toute location.
Activites autorisees
Ce que peut faire une SCCV
- Acquerir des terrains a batir
- Construire des immeubles neufs
- Renover pour revendre (transformation lourde)
- Vendre en VEFA (vente en etat futur d'achevement)
- Commercialiser les lots
- Amenager des terrains pour construction
Activites interdites
Ce que NE peut PAS faire une SCCV
- Louer les biens construits (sauf attente vente)
- Gerer des immeubles
- Activite de marchand de biens pure
- Conservation patrimoine a long terme
- Activites autres que construction-vente
Si location : Requalification possible en SCI avec consequences fiscales.
Types de projets
Immeubles collectifs
80% des SCCV
- Appartements
- Coproprietes
- Residences services
- 20-100 lots
Maisons individuelles
15% des SCCV
- Lotissements
- Maisons groupees
- Villas
- 5-50 unites
Locaux commerciaux
5% des SCCV
- Bureaux
- Commerces
- Entrepots
- Mixte
Les avantages de la SCCV
Avantages operationnels
1. Isolation du risque
Chaque operation dans sa SCCV, cantonnement risques, protection autres projets
2. Transparence fiscale
IR par defaut, imposition chez associes, deficits imputables, optimisation
3. Flexibilite associes
Investisseurs multiples, tours de table, entrees/sorties facilitees
4. TVA recuperable
TVA sur construction deductible, tresorerie optimisee, marge sur terrain HT
5. Financement bancaire
Structure connue banques, credits promotion, garanties adaptees
6. Simplicite gestion
Regles souples SC, pas de CA/CS, decisions unanimite/majorite
Comparaison avec alternatives
| Critere | SCCV | SCI | SARL/SAS |
|---|---|---|---|
| Objet | Construction-vente | Location | Commercial |
| TVA immobiliere | Obligatoire | Option | Obligatoire |
| Transparence fiscale | Oui (IR) | Oui (IR) | Non (IS) |
| Image promoteur | Excellente | Inadaptee | Bonne |
| Cout creation | Faible | Faible | Moyen |
Les associes de la SCCV
La SCCV peut reunir differents types d'associes selon leur role dans l'operation immobiliere.
Types d'associes
Composition classique
- Promoteur professionnel : 20-51% (expertise + garanties)
- Investisseurs financiers : 30-60% (apports fonds)
- Proprietaire terrain : 10-30% (apport terrain)
- Entreprises construction : 5-20% (garantie execution)
Responsabilite des associes
Responsabilite indefinie mais non solidaire
- Chaque associe responsable proportionnellement
- Sur patrimoine personnel si dettes
- Pas de solidarite entre associes
- Risque si echec commercial
Protection : Associe personne morale (SARL/SAS) limite le risque.
Droits et obligations
| Aspect | Droits | Obligations |
|---|---|---|
| Financier | Part benefices/pertes | Apports convenus |
| Decisions | Vote selon parts | Respecter majorites |
| Information | Acces comptes/documents | Confidentialite |
| Cession | Possible avec agrement | Priorite coassocies |
| Dissolution | Boni liquidation | Contribution passif |
Fonctionnement de la SCCV
La SCCV fonctionne selon les regles souples des societes civiles adaptees aux besoins de la promotion immobiliere.
Gerance
Organisation de la gerance
- Un ou plusieurs gerants
- Associe ou non
- Generalement le promoteur professionnel
- Pouvoirs definis aux statuts
- Remuneration possible
Decisions collectives
| Type decision | Majorite | Exemples |
|---|---|---|
| Ordinaires | Majorite simple | Approbation comptes, gerance |
| Extraordinaires | Unanimite ou 2/3 | Modification statuts |
| Acquisition terrain | Selon statuts | Achat foncier |
| Marches travaux | Selon montant | Contrats construction |
| Emprunts | Majorite qualifiee | Credit promoteur |
| Prix de vente | Delegation gerant | Commercialisation |
Vie de la SCCV
Phase acquisition
Achat terrain, etudes
Phase montage
Permis, financement, pre-commercialisation
Phase construction
Travaux, VEFA, commercialisation
Phase livraison
Receptions, levees reserves
Phase cloture
Dernières ventes, garanties
Dissolution
Liquidation, partage
Regime fiscal de la SCCV
La SCCV beneficie par defaut de la transparence fiscale (IR) mais peut opter pour l'IS selon la strategie.
Regime IR (par defaut)
Transparence fiscale
- Imposition directe chez les associes
- Quote-part resultats selon parts
- BIC pour associes personnes physiques
- IS pour associes societes IS
- Deficits imputables sur autres revenus
Option IS
| Critere | IR (defaut) | IS (option) |
|---|---|---|
| Imposition | Chez associes | Au niveau SCCV |
| Taux | Bareme progressif | 25% (15% si PME) |
| Deficits | Imputation immediate | Report en avant |
| Plus-values | Court terme/long terme | Regime societes |
| Interessant si | Associes peu imposes | Benefices importants |
Plus-values immobilieres
Regime marchand de biens
La SCCV = activite commerciale = plus-values professionnelles :
- Pas d'exoneration residence principale
- Pas d'abattement pour duree detention
- Imposition totale du benefice
- Contributions sociales si personne physique
TVA immobiliere en SCCV
La SCCV est obligatoirement assujettie a la TVA immobiliere, avec des taux et regles specifiques.
Taux de TVA applicables
| Type de bien | Taux TVA | Conditions |
|---|---|---|
| Logement social | 5,5% | Conventionnement, plafonds ressources |
| Accession sociale | 5,5% | Zone ANRU, PSLA |
| Logement intermediaire | 10% | Zones tendues, plafonds prix |
| Logement classique | 20% | Cas general |
| Terrain a batir | 20% | Si achat avec TVA |
| Locaux professionnels | 20% | Bureaux, commerces |
TVA sur marge
Regime de la TVA sur marge
Si terrain acquis sans TVA (particulier) :
- TVA calculee sur (Prix vente - Prix achat terrain)
- Pas de TVA deductible sur terrain
- TVA deductible sur construction
- Calcul complexe mais avantageux
Obligations declaratives
Declarations TVA
- Declaration CA3 mensuelle si CA > 800k EUR
- Declaration CA3 trimestrielle sinon
- Demande remboursement credit TVA
- Declaration 3519 pour TVA sur marge
- Attestation TVA reduite si applicable
Comptabilite specifique SCCV
La SCCV applique une comptabilite adaptee aux operations de promotion avec methode a l'avancement.
Principes comptables
Methode a l'avancement
- Comptabilisation CA au fur et a mesure
- Pourcentage avancement technique
- Ou pourcentage depenses/budget
- Marge degagee progressivement
- Provisions pour finition
Comptes specifiques
| Compte | Nature | Utilisation |
|---|---|---|
| Stocks terrains | Actif | Cout acquisition terrain |
| Stocks travaux | Actif | Couts construction |
| Clients VEFA | Actif | Creances acquereurs |
| Produits constates avance | Passif | CA non encore acquis |
| Provisions SAV | Passif | Garanties decennales |
Creer une SCCV : procedure
La creation d'une SCCV est relativement simple et rapide, adaptee au timing des operations immobilieres.
Etude prealable
1 semaine
- Faisabilite projet
- Tour de table associes
- Budget previsionnel
- Strategie fiscale
Redaction statuts
Cout : 1500-3000 EUR
- Objet construction-vente
- Capital et apports
- Repartition parts
- Gerance
- Majorites decisions
- Duree (projet + 2 ans)
Capital social
Montant libre
- Souvent symbolique (1000 EUR)
- Ou proportionnel projet
- Liberation immediate
- Comptes courants ensuite
Formalites
~500 EUR
- Annonce legale
- Depot greffe
- Immatriculation RCS
- INSEE (SIRET)
Demarches fiscales
Obligatoire
- Option TVA immediate
- Option IS eventuelle
- CFE exoneration 1ere annee
SCCV operationnelle
Prete pour acquisition terrain
Budget creation SCCV
| Poste | Montant |
|---|---|
| Capital social | 1 000-10 000 EUR (libre) |
| Redaction statuts | 1 500-3 000 EUR |
| Annonce legale | 200 EUR |
| Greffe | 66,88 EUR |
| Comptable/Expert | 2 000-5 000 EUR/an |
| TOTAL creation | 3 000-5 000 EUR |
SCCV vs SCI vs SARL de promotion
Comparaison entre les principales formes pour l'immobilier.
| Critere | SCCV | SCI | SARL promotion |
|---|---|---|---|
| Objet | Construction-vente | Location | Toute activite |
| TVA | Obligatoire | Option possible | Obligatoire |
| Fiscalite | IR ou IS | IR ou IS | IS |
| Responsabilite | Indefinie | Indefinie | Limitee |
| Financement bancaire | Excellent | Bon | Bon |
| Cout gestion | Faible | Faible | Moyen |
| Dissolution | Automatique fin projet | Decision associes | Decision associes |
Choisir la SCCV si...
- Projet unique de construction-vente
- Plusieurs investisseurs
- Transparence fiscale souhaitee
- Operation ponctuelle
Preferer la SCI si...
- Conservation pour location
- Patrimoine long terme
- Gestion locative
- Pas de revente immediate
Fin de la SCCV
La SCCV a vocation a disparaitre une fois l'operation terminee, avec liquidation et partage du boni.
Causes de dissolution
Dissolution normale
- Vente de tous les lots
- Expiration garanties (2-10 ans)
- Arrivee du terme statutaire
- Decision unanime associes
Procedure de liquidation
- Decision dissolution en AG
- Nomination liquidateur
- Cloture operations en cours
- Realisation actif restant
- Apurement passif
- Partage boni liquidation
- Radiation RCS
Points de vigilance
- Conserver archives 10 ans
- Garanties decennales en cours
- Controles fiscaux possibles 3 ans
- Responsabilite associes subsiste
Risques et precautions
La SCCV presente des risques specifiques lies a la promotion immobiliere necessitant des precautions.
Principaux risques
Risque commercial
- Mevente des lots
- Baisse des prix
- Delais commercialisation
- Concurrence
Risque technique
- Depassement budget
- Retards chantier
- Malfacons
- Defaillance entreprises
Risque financier
- Tresorerie tendue
- Garanties bancaires
- Appels de fonds
- Responsabilite associes
Protections et garanties
Mesures de protection
- GFA : Garantie financiere achevement
- Assurance DO : Dommages-ouvrage
- Contrat CMI : Constructeur maison individuelle
- CCMI : Contrat construction prix forfaitaire
- Pre-commercialisation : 30-50% avant demarrage
- Compte sequestre : Protection acomptes
Questions frequentes sur la SCCV
Une SCCV peut-elle louer temporairement ?
Oui, mais avec prudence.
Location temporaire possible si :
- En attente de vente (mevente temporaire)
- Duree limitee (< 2 ans conseille)
- Intention de vendre maintenue
- Pas d'activite principale de location
Risque : Requalification en SCI si location devient principale = consequences fiscales.
Comment fonctionne la TVA sur marge ?
Regime avantageux si terrain sans TVA.
Calcul TVA sur marge :
- Prix vente TTC - Prix achat terrain = Marge
- TVA = Marge x (taux TVA / (100 + taux TVA))
- Exemple : Vente 1,2M, Terrain 200k
- Marge = 1M, TVA = 1M x (20/120) = 166 667 EUR
Avantage : TVA sur marge seulement, pas sur prix total.
Quelle responsabilite pour les associes ?
Responsabilite indefinie mais proportionnelle.
Chaque associe est responsable :
- Proportionnellement a ses parts
- Sur son patrimoine personnel
- Pas de solidarite entre associes
- Sauf si caution personnelle donnee
Protection : Interposer une societe (SARL/SAS) comme associe.
Faut-il dissoudre apres la derniere vente ?
Pas immediatement, attendre les garanties.
Timing ideal dissolution :
- Attendre 2 ans : garantie parfait achevement
- Voire 10 ans : garantie decennale
- Mais couts de maintien (comptable, etc.)
- Compromis : dissolution avec provisions
Souvent dissolution apres 2-3 ans avec maintien garanties.
SCCV ou VEFA directe par promoteur ?
SCCV recommandee pour isolation risques.
Avantages SCCV vs vente directe :
- Cantonnement du risque par operation
- Association investisseurs facilitee
- Transparence pour banques
- Sortie apres operation
Le promoteur peut faire plusieurs SCCV simultanees pour differents projets.
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